QUE ES UN ENCARGO FIDUCIARIO Y UN CONTRATO DE FIDUCIA INMOBILIARIO (Parte 1):

 
ETAPA DE PRE-VENTAS Y VENTAS:
 
La fiducia inmobiliaria es una herramienta que nace en los años 90 cuando surge la crisis hipotecaria en el país y que les permite a los promotores comercializar proyectos inmobiliarios de manera ágil y con un mayor margen de seguridad tanto para los promotores como para los compradores, ya que la administración de los recursos durante la etapa de pre-ventas o hasta la ventas según sea el caso, lo realiza una fiduciaria, que es la encargada de recibir los dineros de los compradores y administrarlos.
 

Proyecto-inmobiliario-nuevo-en-venta-por-Su-Finca-Raíz-en-alianza-con-la-Constructora-Riva

Proyecto nuevo en La Ceja
(Alianza Fiduciaria administra los dineros de cuotas iniciales, hasta el momento que se logre el punto de equilibrio)


 
En esta caso, los promotores solo inician la construcción de la obra cuando se llegue a punto de equilibrio, lo que implica tener el número de pre-ventas necesario para que el proyecto sea económicamente viable; en el caso de abortarse el proyecto por no cumplirse con las condiciones pactadas en el contrato de fiducia, los dineros que han consignado a la fiduciaria se entregan nuevamente al comprador.
 
Para iniciar, el promotor suscribe con la fiduciaria un contrato de encargo fiduciario, en el cual se estipula el punto de equilibrio y condiciones para el futuro desembolso de los dineros aportados por los compradores; una vez inicia la etapa de pre-ventas, los interesados en adquirir un inmueble, formalizan la vinculación con una carta de instrucciones, un formulario y la consignación de una cuota inicial a un fondo o número de cuenta asignado.
 
El encargo fiduciario en la etapa de pre-ventas permite recaudar los recursos de los futuros compradores por parte de la fiduciaria quien los administra y desembolsa al promotor una vez este, cumpla las condiciones para la transferencia de recursos, condiciones previamente establecidas en el contrato de fiducia, que ocurre cuando se llega al punto de equilibrio y se haya suscrito entre los compradores y promotor la promesa de compraventa. Estos recursos se destinan para el desarrollo del proyecto; solo cuando se han concretado las condiciones para la entrega de los recursos al promotor y se ha firmado la promesa de compraventa ente promotor y comprador, se sabe a ciencia cierta la fecha de entrega y escrituración del inmueble.
 
También existe el encargo fiduciario que cubre hasta la etapa de ventas del proyecto, esquema que permite recaudar fondos y administrar la totalidad de los recursos del proyecto, donde la fiducia se encarga de los pagos a contratistas y proveedores, solicitado por el promotor, de acuerdo al presupuesto del proyecto. En este tipo de encargo, se constituye un patrimonio autónomo en el que se aportan los inmuebles para el desarrollo del proyecto y los recursos destinados para el mismo, el desarrollo de este encargo incluye las etapas de pre-ventas, de administración de tesorería y de escrituración.
Cuando se construye la obra, la fiduciaria escritura las unidades inmobiliarias a los compradores.
 
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PAULA ANDREA ROLDAN HENAO
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SEIS CARACTERISTICAS QUE HARÁN DE RIONEGRO UNA CIUDAD AMABLE Y SOSTENIBLE

Nuestros clientes, compradores de finca raíz en este Oriente Antioqueño, en su gran mayoría, vienen buscando: verde, menos congestión, aire puro, naturaleza, tranquilidad, seguridad, clima, familiaridad…. etc., en pocas palabras CALIDAD DE VIDA EN CONTACTO CON LA NATURALEZA. Los lugares públicos más visitados resultan ser aquellos que invitan a estar en familia, conversar con los amigos, los niños jugando y los adultos tertuliando, los jóvenes compartiendo experiencias, deportes, música y proyectos de vida.

Ciudad, sostenibilidad, medio ambiente, construcción-ecologica, naturaleza, vida-plena,

China

El constructor quiere ofrecer productos que llenen las necesidades de los clientes, pero, en procura de su rentabilidad pasa por encima muchas veces, de lo que el cliente quisiera vivir cuando compra; el potencial comprador, quiere que su compra ya sea para vivienda, empresa ó inversión, haga parte de su proyecto de vida.

Rionegro y los municipios cercanos están en pleno crecimiento, urbana y socialmente hablando. Las grandes urbes del mundo han tenido que devolverse y reconstruir las ciudades, pensando más en la calidad de vida de sus habitantes y en la conservación del planeta, o sea, tejer físicamente las ciudades y que a partir de allí se genere nuevamente tejidos sociales, que satisfagan seres humanos. Barcelona España es un modelo de transformación a ciudad amable, pero como lo dice la palabra es transformación, reconstrucción sobre lo hecho.

El gran atractivo del Oriente Antioqueño son sus paisajes llenos de verde, su clima producto de altura que tenemos y de la, aún baja densidad urbanística; esta es precisamente la oportunidad que ofrece de construirse amablemente y no reconstruirse y hacerse sostenible como le está tocando a nuestras grandes capitales.

El propósito ineludible de los constructores y planeadores de este desarrollo en todo proyecto, debe tener las siguientes características:

    • Con espacio público caminables y transitable en bicicleta, que conserve la naturaleza, fauna y flora propia de la región, principio de la tan necesitada sostenibilidad.
    • Incluyente, esto quiere decir que es un espacio amable para el niño, el joven y el adulto mayor, el estudiante, el trabajador, el caminante, el ciclista y el deportista.
    • Con dignidad para el peatón independientemente del estrato y la edad.
    • Espacios amables que permiten construir tejidos sociales, donde todos se benefician desde sus oficios, dándose para todos una oportunidad de desarrollo.
    • Donde se pueda trabajar y hacer deporte, donde cabe el adulto mayor y el joven trabajador.
    • Lugares prácticos que inviten a compartir y a gozar la comunidad con un café, iglesias, teatros, cultura, educación, todo a pie y a la mano, como lo que llamábamos el barrio, beneficiado de la modernidad pero enmarcado en lo esencialmente natural.

Mirar Blog complementario: CIUDADES SOSTENIBLES

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¿CÓMO COMPRAR INMUEBLES SOBRE PLANOS?

TERCERA PARTE

MÁS CONSEJOS PARA TENER EN CUANTA:

Además de los documentos relacionados en el Art. 185 del Decreto Nacional 12 de 2012 y que se enunciaron en nuestro Blog anterior, ES RECOMENDABLE:

  • Preguntar por las posibles reformas que pueda presentar el proyecto durante el desarrollo de la obra, ya que los constructores hacen modificaciones conforme se va desarrollando y pueden presentar diferencias con relación a lo aprobado y promocionado inicialmente.
  • Una vez se llegue a punto de equilibrio, el promotor debe radicar una valla en el sitio del proyecto, informando la fecha de radicación del proyecto ante la Curaduría o la Secretaria de Planeación o la entidad encargada de aprobar los proyectos y las licencias urbanísticas.
  • Una vez aprobado el proyecto por parte de la entidad, el promotor debe colocar una nueva valla informando el número de aprobación, su fecha, tipo de licencia, vigencia, unidades inmobiliarias y usos, entre otra información.
  • Revisar la tradición del o los inmuebles y si sobre él hay afectaciones, hipotecas o gravámenes pendientes y en caso de encontrar alguna observación, solicitar al promotor que se aclaren; esta información se consulta en el Certificado de Libertad y Tradición del o los inmuebles. En el caso de existir una hipoteca de mayor extensión, los promotores deben pagarla y liberarla para poder escriturar los inmuebles a los compradores.
  • Cuando el proyecto incluye áreas comunes y privadas, como ocurre con los edificios y unidades cerradas, se somete al Régimen de Propiedad Horizontal y lo aprobado en planos debe corresponder a lo construido.
Proyectos-inmobiliarios-nuevos-en-el-Oriente-Antioqueño

Parcelación Romeral
(Unidad cerrada / Sector Yarumo – La Ceja)

Algunos proyectos tienen espacios públicos, es decir áreas que no pertenecen a la co-propiedad y que deben ser, como su palabra lo dice, públicos, y no pueden tener restringida su entrada a los particulares; algunos promotores no aclaran a los compradores cuáles son esas áreas públicas, generando posteriores conflictos, ya que estos espacios no pueden ser cerrados por parte de los compradores, es bueno confirmar si el proyecto es abierto o cerrado para evitar problemas.

Cuando un proyecto es en unidad cerrada y comparten espacios privados pero comunes, se generan costos de administración que deben ser consultados antes de comprar, ya que muchas veces las cuotas de administración pueden ser altas para los compradores, afectando el presupuesto familiar.

Consultar con personas expertas y conocedoras del tema, evita costosos y dolorosos conflictos en dinero y en tiempo. CONSÚLTENOS: Asesorias y servicios complementarios

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¿CÓMO COMPRAR INMUEBLES SOBRE PLANOS?

SEGUNDA PARTE

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Proyecto: Parcelación Piedemonte
(Lotes en La Ceja – Antioquia)

Según el Parágrafo 1 del Articulo 185 del Decreto Nacional N.12 de 2012, los interesados en promocionar, anunciar y/o desarrollar las actividades de enajenación de inmuebles deben tener a disposición de los compradores de planes de vivienda, en todo momento y con el objeto de que sobre ellos efectúen los estudios necesarios para determinar la conveniencia o no de su adquisición, los documentos que se relacionan a continuación, y que a su vez han debido ser radicados ante la administración municipal encargada de ejercer la vigilancia y el control sobre las mencionadas actividades:

  • Folio de matrícula inmobiliaria del inmueble o inmuebles objeto donde se desarrollara el proyecto, cuya fecha de expedición no sea superior a tres (3) meses;
  • Copia de los modelos de contratos que se vayan a utilizar en la celebración de los negocios de enajenación de inmuebles con los adquirientes, a fin de comprobar la coherencia y validez de las cláusulas con el cumplimiento de las normas que civil y comercialmente regulen el contrato;
  • El presupuesto financiero del proyecto;
  • Licencia urbanística respectiva, salvo que se trate del sistema de preventas;
  • Cuando el inmueble en el cual ha de desarrollarse el plan o programa se encuentre gravado con hipoteca, ha de acreditarse que el acreedor hipotecario se obliga a liberar los lotes o construcciones que se vayan enajenando, mediante el pago proporcional del gravamen que afecte cada lote o construcción.

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¿CÓMO COMPRAR INMUEBLES SOBRE PLANOS?

PRIMERA PARTE

Los proyectos sobre planos tienen una gran ventaja; como van a iniciar proceso de construcción o están en construcción, permiten adquirir el inmueble a un mejor precio porque e se negocia desde el comienzo y al final, cuando se entrega, se obtiene una ganancia por la valorización.

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Proyecto de Urbanización Villas de la Argentina

En la venta sobre planos, el constructor primero vende el proyecto y luego, cuando tenga un número de compradores que aseguren el punto de equilibrio, empieza a construir. Los vendedores del proyecto deben proporcionar la siguiente información:

 

  • Información de la empresa constructora, promotora, gerencia y ventas, muchas veces estas etapas la realiza una sola empresa o se crean alianzas para desarrollar el proyecto e intervienen varias empresas.
  • Planos del proyecto: urbanísticos, arquitectónicos, si es para futura ampliación los diseños, detalles fachada y acabados, del sistema constructivo, áreas comunes, privadas y espacio público.
  • Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones.
  • Memoria de las calidades de construcción de los inmuebles.
  • Precio total del inmueble con o sin ampliación, según sea el producto y las formas de pago.

La empresa promotora y vendedora está obligada a cumplir con todo lo que publicite en los anuncios y folletos promocionales; información que se debe conservar porque puede resultar útil en el caso de alguna reclamación posterior.

La compra de inmuebles sobre planos, permite también pagar en varias meses la cuota inicial, normalmente los constructores constituyen un encargo fiduciario para que los compradores paguen sus cuotas a una fiducia con la que se firma el encargo, este dinero solo lo pueden retirar los constructores una vez se llegue a punto de equilibrio y el proyecto sea viable, en el caso de no llegar a punto de equilibrio en los tiempos estimados, los dineros se entregan al comprador. La fiducia se encarga de administrar los recursos y verifica las ventas, cuando la obra inicia, ellas desembolsan los dineros de acuerdo al avance de la obra, en las fechas y términos señalados en el encargo. Para que se entreguen los dineros al constructor se deben haber firmado las promesas de compraventa con el constructor o promotor.

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CÓMO COMPRAR UNA VIVIENDA USADA,

TENGA EN CUENTA:

Vivienda o casa usada, un sueño de todos, pero pude convertirse en una pesadilla cuando no se planifica adecuadamente su compra, por eso, antes de tomar esa decisión tan importante es necesario tener en cuenta, entre otras consideración, las siguientes:

Compra-de-casa-usada-en-el-Oriente-Antioqueño

Urbanización Villas de la Argentina en La Ceja

  1. Revisar el presupuesto para determinar el valor de la vivienda a comprar, ya sea de contado o a crédito, que incluye formas y fechas de pago.
  2. Buscar posibles ubicaciones de acuerdo a las necesidades y opciones de vivienda, presupuesto, ubicación, precios y demás razones familiares o particulares.
  3. Revisión técnica de la vivienda seleccionada: Estado de la vivienda, estructura, diseño, acabados y posibles reformas y adecuaciones.
  4. Revisión jurídica de la propiedad: Titularidad, hipotecas, deudas con administración, valorización, etc., mucha información se extrae del certificado de libertad y tradición.
  5. Promesa de compraventa: Una vez opcionada la vivienda se elabora la promesa de compraventa donde se consigna entre otras el valor de la vivienda, la forma de pago (si es o no con hipoteca), las penalidades por incumplimiento, la fecha de entrega y escrituración y los costos de escrituración.
  6. Escritura de compraventa: Una vez cancelada la vivienda, cuando es de contado o cuando se constituya una hipoteca, se hace la escritura.
  7. Otras consideraciones importante: Solicitar el Certificado de Libertad y Tradición, escrituras originales de la propiedad, verificar las prestación de servicios públicos y el estado de pago, realizar un peritaje y avaluó de la vivienda con personas idóneas, solicitar paz y salvo municipal de predial y valorización, verificar la procedencia de la vivienda. Nunca entregue dinero sin antes firmar una promesa de compraventa y todos los pagos realícelos a través de entidades financieras, evite llevar efectivo.

Es recomendable asesorarse con empresas inmobiliarias sólidas y de reconocimiento para evitar que el sueño de una vivienda se convierta en una pesadilla, las personas que compran no son las que pagan las comisiones por vender, esto lo hacen los propietarios de las viviendas. Una buena asesoría con personas o empresas expertas, evita problemas, ya que cuentan con agentes inmobiliarios calificados que ayudan a tomar la mejor decisión de acuerdo a las necesidades y el presupuesto, y además, garantizan un proceso transparente, tranquilo y seguro.

SU FINCA RAIZ asesora su inversión en el Oriente Antioqueño: ¿Quienes somos?

Servicios:

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POTENCIAL DEL ORIENTE ANTIOQUEÑO

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Un paraíso al alcance de todos: Climas variados sin ser extremos, riqueza hídrica productora de energía en Colombia, oferta paisajista para todos los gustos: inmensa variedad en verdes y azules por sus montañas, valles, los embalses, el bosque, caudalosos ríos, tierras cultivadas y por cultivar con variedad de hortalizas, flores, frutos y árboles, pájaros y especies animales de todos los tipos (ver más). Si bien está al alcance de todos, es también una gran responsabilidad su conservación.

Desarrollo económico vertiginoso: La ubicación estratégica del aeropuerto JOSE MARIA CORDOVA, el crecimiento de la industria en la región, la valorización de las tierras por el auge constructivo y de desarrollo inmobiliario, la intensión y acción de los diferentes estamentos públicos y privados por construir un plan de desarrollo regional coherente y que integre todo el potencial e incluya los sectores más desfavorecidos.

El TLC es una oportunidad para la creación de empleos de alta calificación tecnológica, el fortalecimiento de la Zona Franca de Rionegro, la internacionalización del Oriente Antioqueño, sumado a la diversificación de la oferta exportadora y fortalecimiento de todos los sectores productivos de la región, son algunos de los objetivos del plan. Sectores como la industria textil, la animación digital, el turismo de salud y los servicios de software, se estima tendrán grandes oportunidades de crecimiento con el TLC.

Es la segunda subregión más poblada del departamento, después del Valle de Aburrá, y le sigue a ésta en importancia económica. La valorización de las tierras por el auge constructivo, nos muestran cada vez más la tendencia de las familias a buscar alternativas de vivienda diferentes a la gran ciudad. La oferta de proyectos inmobiliarios en los municipios con planes de ordenamiento territorial (POT), que permiten desarrollos rentables para las empresas constructoras, se han convertido en uno de los sectores de mayor empuje en la actualidad.
 
Los inmobiliarios y constructores tenemos el reto de encontrar la forma de integrar, en los diseños urbanísticos que ofrecemos, mucho más que paisajismo y construcción, pues no solo “el ladrillo y el cemento” es rentable, no solo el dinero es muestra de riqueza. Si el potencial de esta región está precisamente en sus recursos naturales, los proyectos deben conservarlos dentro de sus diseños e incluirlos como fuentes de producción. Que tal, urbanismos con huertas de auto sostenimiento, que además le permitan al campesino, que es quien sabe cultivar la tierra, pueda obtener su manutención y vivienda. Que tal, reservas de bosques dentro de las urbanizaciones para la venta de bonos de CO2 y la conservación de recursos naturales. Que tal, edificaciones amigables con el entorno natural que por su diseño sea bioclimática.
 
Estamos en el “cuarto de hora” del desarrollo y la construcción; hablamos cada vez más de desarrollo sostenible y es parte del plus en la publicidad utilizada, pero me pregunto: ¿es sostenible, que por el valor de la tierra ya no se pueda hacer vivienda de interés social y prioritario, en regiones donde la población es desde campesina hasta estrato 3, en un gran porcentaje? ¿es sostenible que el campesino tenga que desplazarse a las ciudades a vivir del rebusque, cuando puede trabajar la tierra y ser pagado dignamente por ello, en sectores dónde está llegando más población? ¿es sostenible que grandes obras, como el Túnel de Oriente, no tenga concebida esta obra como un lugar de tránsito para transporte público que también favorezca los pobladores directamente afectados? ¿es sostenible traer grandes industrias, pero no con ellas aportes a educación para calificar mano de obra y no tener que traerla de afuera? ¿es sostenible desarrollar proyectos de vivienda sin un plan de vías y equipamientos, simultáneo? NO ES SOSTENIBLE, toda acción que no integre lo social con lo ambiental y económico. NO es sostenible un proyecto que no conserve los recursos naturales y no implemente sistemas de ahorro de agua y energía. Se nos acaba la región, se nos acaba el cuarto de hora y las inversiones hechas, finalmente terminan no siendo tan buenas.
 
El Valle de Aburrá y Medellín concretamente fue otro paraíso. Hoy vivimos las consecuencias de un desarrollo desmedido con concentraciones de vivienda con todas las complicaciones que conocemos y sufren quienes viven en ella. Estamos en otro momento, el planeta gime por que no lo “señoreamos” como nos lo indica Dios en su palabra, sino que lo explotamos como animales voraces. Tenemos las experiencias de las cuales debemos aprender para no repetir lo mismo y mil formas de comunicarnos las ideas para lograr un desarrollo sostenible verdadero. Háganos sus aportes.

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CIUDADES SOSTENIBLES

El modelo de desarrollo actual, basado en la explotación de los recursos naturales como si fuesen ilimitados y el acceso desigual de los ciudadanos a ellos, nos obliga a trabajar en un modelo de desarrollo que permita “satisfacer las necesidades de las generaciones presentes sin comprometer las posibilidades de las del futuro para atender sus propias necesidades” (Comisión Brundtland: Nuestro Futuro Común).

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Curitiba – Brasil

La ciudad sostenible recupera su vida propia y privilegia al ciudadano, fomenta el contacto, el intercambio, la comunicación, la seguridad, la estabilidad y la cohesión social, la diversidad y la identidad cultural, se convierte en organizaciones sociales responsables con el uso de los recursos naturales (agua, suelo y materiales), que garantiza la conservación de los sistemas agrícolas y naturales. Se construye a si misma de un modo participativo, bajo principios de igualdad, sostenibilidad e inclusión.

Una CIUDAD SOSTENIBLE es:

Una CIUDAD JUSTA, donde la justicia, los alimentos, el cobijo, la educación, la sanidad y las posibilidades se distribuyan debidamente y donde todos sus habitantes se sientan partícipes de su gobierno;
Una CIUDAD BELLA, donde el arte, la arquitectura y el paisaje fomenten la imaginación y remuevan el espíritu;
Una CIUDAD CREATIVA, donde la amplitud de miras y la experimentación movilicen todo el potencial de sus recursos humanos y permita una más rápida capacidad de respuesta ante los cambios;
Una CIUDAD ECOLÓGICA, que minimice su impacto ecológico, donde la relación entre espacio construido y paisaje sea equilibrada y donde las infraestructuras utilicen los recursos de manera segura y eficiente;
Una CIUDAD QUE FAVOREZCA EL CONTACTO, donde el espacio público induzca a la vida comunitaria y a la movilidad de sus habitantes y donde la información se intercambie tanto de manera personal como informativamente;
Una CIUDAD COMPACTA Y POLICÉNTRICA, que proteja el campo de alrededor, centre e integre a las comunidades en el seno de vecindarios y optimice su proximidad;
Una CIUDAD DIVERSA, en la cual el grado de diversidad de actividades solapadas anime, inspire y promueva una comunidad humana, vital y dinámica.
(Cita extraída de la publicación Cities for a small planet, Richard Rogers, 2000).

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SONIA URIBE FRANCO

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  • Gerente General y Directora Comercial de Proyectos Inmobiliarios de Su Finca Raíz
  • Corredora inmobiliaria inscrita a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín
  • Conocedora del Oriente Antioqueño y su dinámica inmobiliaria
  • Experta en dirección comercial de proyectos inmobiliarios
  • Capacitadora en temas organizacionales
  • Profesional de Psicología

PAULA ANDREA ROLDÁN HENAO

Inmobiliaria-Su-Finca-Raíz-en-el-Oriente-Antioqueño

  • Directora de Promoción de Proyectos Inmobiliarios en Su Finca Raíz
  • Ingeniera Forestal
  • 18 años de experiencia en el sector inmobiliario en las áreas de arrendamientos, compra y venta de usados, venta de proyectos y avalúos.
  • 3 años como Secretaria de Planeación del municipio de Rionegro (2009 – 2011), con conocimiento y experiencia en normatividad urbanística, expedición de licencias urbanísticas, desarrollo e implementación de POT, catastro, usos del suelo y demás temas relacionados con el funcionamiento de la Dependencia.
  • Asesora para la Universidad Católica de Oriente en la revisión de Planes de Ordenamiento Territorial del Oriente Antioqueño